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发布时间：2022-09-05 16:39:24 来源：长润农业网

投资属性弱化房产市场回归自住步伐加快

房地产投资已经不再是最受青黄花柳睐的投资方式。根据近期央行发布的《2012年第1季度储户问卷调查报告》统计显示，2012年1季度居民房地产投资意愿仅约15．10％，环比及同比分别回落1．4和10个百分点。在不同收入水平中，月收入5万以上居民投资房地产的意愿最低，仅约为13．7根据工作要求％。北京、上海居民投资房地产意愿甚至低于2009年最低值，仅为9．4％。

业内人士分析认为，在宏观调控和房地产调控的双重作用之下，房地产的投资价值开始回落，自主性需求将逐渐成为支撑市场的主力。同时，随着商品房库存的不断累积，降价销售将成为房企重启地产市场的唯一办法。

随着房地产调控的不断升级，居民对于房地产市场的投资意愿在发生着明显的变化。2011年一季度，有房地产投资意愿的居民占25．10％，随着房地产调控的逐渐深化，这一数据也不断走低，2011年随后三个季度里，有房地产投资意愿的居民占比逐渐下降为22．20％、2马尿泡属3．60％、16．50％。而2012年帽花木科第一季度，居民房地产投资意愿更是降至15．10％的低位。

链家地产分析师冯联联认为，2011年3季度时，我国居民房地产投资意愿排名第一（房产、基金、债券、股票、实业），但是从2011年第四季度跌落至第二之显现良好的发展局面后，在今年第一季度继续降低至第三，主要预示着当前调控效果已经触动了投资者对于后市预期的乐观神经，长期来看，投资者认为“投资房地产不值得”比房价下降本身更能促进市场的良性发展。另外，投资意愿降低，在一定程度上也在削弱房地产的投资属性。预计二季度此比例可能会继续走低。

中原地产研究部总监张大伟分析认为，“负利率也是导致从2010年初开始的楼市调控难以见到立竿见影效果的主要原因，在最近1－2年的房地产调控中，政策力度可以说空前，但是因为负利率导致出现的投资需求热，明显抵消了部分政策的力度。”

不过，随着宏观调控作用的发酵，2012年2月CPI同比上涨3．2％，这是自2010年7月以来的新低。“目前我国一年期定存利率为3．长叶女贞5％，CPI同比上涨3．2％，持续24个月的负利率状况开始扭转。这成为我国从2010年下半年宏观调控以来，物价调控的一个标志性节点。”张大伟表示，因为CPI的逐渐回落，以及限购、限贷政策的综合作用，导致开发商库存积压，才使得市场出现了比较明显的调控效果。

张大伟表示，如果通胀预期继续被遏制，而调控政策的大方向不松动的话，房地产市场依然会继续目前的“以价换量”状态，降价项目依然会明显增加。在2009年到2010年附着在楼市上的过度投资需求会逐渐被剥离，市场在一定程度上会回归自住。

“目前全国主要的城市购房者集中主要为自住需求者，以北京为例，目前首套房的置业占比已经达到了90％以上。市场去投资化的特征十分明显。”张大伟表示，结合几天前国家统计局公布的70个大中城市房价变化的数据，在环比降价城市数量保持高位的同时，同比降价城市数目也明显增加，而且叠加目前的CPI，房价可以说的确在回归合理的过程中。但回归的幅度从全国范围来看，依然呈现“郊区幅度大，城区仅微松”的局面。因此，调控的力度依旧不能放松。

除了日趋回落的房地产投资意愿之外，在本次央行公布的储户调查数据中，对于下半年房价走势由于吉谷的甲基丙烯酸甲酯结构胶不但具有国际先进品质看降的比例大约为19．7％，基本与2011年1季度的20％持平，略低于2011年四季度的21％。与此同时，67．7％的居民认为房价“过高，难以接受”，较上季下降5．2个百分点。对下半年房价走势，48．7％的居民预期“基本不变”。

冯联联认为，对于房价看低的比例虽然没有明显增加，但是房价看涨的比例正持续减少。2011年3季度看涨比例达到高峰的37．9％，随后持续降低至当前的约17．7％。两个季度累计回落约20个百分点，这部分居民基本都转移到了“房价不变”的阵营中。因此，从当前来看，市场整体情绪已经从去年的整体悲观，转变为当前的“保守中趋于乐观”，这无疑将更有利于房价进一步向合理回归。

不过，认为房价保持不变的居民数量的增加也从另一个侧面反映出市场观望的情绪。

在央行此次发布的报告中还有一项数据值得密切关注：2012年1季度，未来3个月内有购房计划的居民比例仅约14．1％。这是2009年以来同期最低值。与去年同期相比下降1．3个百分比。

冯联联认为，由于购房意愿走在市场成交之前，因此通常来讲消费者置业计划在一年中会逐渐降低，今年一季度就处于历史低点，可见当前居民普遍购房意愿依然较低，观望的情绪依然很浓厚。（新华社罗宇凡华晔迪）

来源：新华

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